Avaliações imobiliárias e a crise habitacional em Portugal

Silva, Nuno Filipe Ávila Melo da

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Avaliações imobiliárias e a crise habitacional em Portugal

2025-12-18Master thesis

datacite.subject.fos	Engenharia e Tecnologia::Engenharia Civil
dc.contributor.advisor	Neves, Ana
dc.contributor.advisor	Pimentel, José
dc.contributor.author	Silva, Nuno Filipe Ávila Melo da
dc.date.accessioned	2026-01-06T11:01:59Z
dc.date.available	2026-01-06T11:01:59Z
dc.date.issued	2025-12-18
dc.description.abstract	O presente trabalho analisa o papel das avaliações imobiliárias no mercado português, particularmente no contexto da crise habitacional, procurando compreender a sua influência na formação de preços, no acesso à habitação e na justiça social. A investigação estrutura-se em vários capítulos: enquadramento teórico e conceptual, metodologia, análise crítica das práticas avaliativas, estudo de casos concretos, discussão regulatória e, por fim, sistematização de resultados e recomendações. Nas últimas décadas, o mercado imobiliário português sofreu transformações profundas, sobretudo após 2010, com o aumento do investimento estrangeiro, o turismo urbano e políticas como os “vistos gold” e o regime fiscal para residentes não habituais. Estes fatores aceleraram a valorização de imóveis em Lisboa, Porto e Algarve, contribuindo para o aumento dos preços. Em paralelo, a estagnação salarial e o encarecimento do custo de vida agravaram a inacessibilidade habitacional, caracterizada por diversos organismos como uma verdadeira crise. Neste contexto, as avaliações imobiliárias assumem um papel central, já que são utilizadas para determinar o valor de mercado dos imóveis e sustentam decisões económicas, financeiras, fiscais, sociais e urbanísticas. No setor financeiro, servem de base para a concessão de crédito hipotecário, sendo determinantes para a estabilidade do sistema bancário. Avaliações imprecisas ou sobrevalorizadas podem fomentar especulação e bolhas, como se verificou na crise de 2008. Do ponto de vista social, as avaliações condicionam o acesso à habitação: quando refletem dinâmicas especulativas, contribuem para afastar residentes dos centros urbanos e agravar desigualdades. Ao mesmo tempo, são ferramentas indispensáveis para políticas públicas, desde programas de reabilitação urbana até ao arrendamento acessível. No plano técnico, permitem analisar o valor do solo e das construções em função da localização, acessibilidade e estado de conservação, sendo cruciais para o planeamento urbano e a gestão do território. Legal e fiscalmente, constituem a base para impostos como IMI e IMT, e são usadas em heranças, expropriações e litígios. A avaliação imobiliária é também um campo de crescente relevância académica e profissional, cruzando áreas como engenharia, economia, geografia, direito, estatística e ciência de dados. A incorporação de novas tecnologias – desde sistemas de informação geográfica até modelos estatísticos e inteligência artificial – abre caminho para maior automatização, precisão e transparência. Contudo, subsiste a necessidade de regulação mais clara, pois as avaliações não são processos neutros, estando sujeitas a pressões de mercado, políticas públicas e interesses financeiros. Assim, o objetivo central do trabalho é avaliar em que medida as práticas de avaliação contribuem para a crise habitacional em Portugal, identificando discrepâncias entre valores de avaliação e preços reais de transação, a influência de fatores externos (especulação, gentrificação, investimento estrangeiro) e possíveis formas de ajustamento metodológico e regulatório. Pretende-se propor recomendações que promovam maior equidade social, transparência nos processos e eficácia regulatória, aproximando os valores avaliados da realidade de uso dos imóveis e da capacidade das populações de aceder a habitação digna e sustentável.	por
dc.description.abstract	This dissertation examines the role of real estate appraisals in shaping the Portuguese housing market, with particular focus on their impact on price formation, access to housing, and social justice. Over the past two decades, Portugal has experienced profound transformations in its real estate sector, accelerated after the 2010s by foreign investment, urban tourism, and state policies such as the Golden Visa program and the special tax regime for non-habitual residents. These dynamics fostered rapid property appreciation, especially in Lisbon, Porto, and parts of the Algarve, while wage stagnation and rising living costs reduced affordability, culminating in what national and international organizations now recognize as a housing crisis. Within this context, real estate appraisals serve as key instruments for determining property market values and influence multiple domains: economic, financial, fiscal, urbanistic, and social. They underpin mortgage lending, affect banking stability, and guide taxation, inheritance, and legal disputes. On the urban planning side, appraisals help assess land and building values according to location, accessibility, and infrastructure, thus informing investment priorities and spatial policies. Socially, however, inflated appraisals—often driven by speculative dynamics—exacerbate exclusion from central urban areas and deepen inequalities. The research is organized into several stages: conceptual and theoretical framing of appraisal practices; methodological approaches and data collection; critical analysis of the relationship between appraised and actual market values; case studies illustrating recent market trends in Portugal; and an assessment of current regulatory frameworks. Particular attention is given to the discrepancy between appraisals and real transaction prices, as well as to the external drivers of valuation practices, including speculation, gentrification, and international investment flows. The study further highlights the interdisciplinary and evolving nature of real estate appraisal, a field increasingly shaped by technological innovations such as geographic information systems, advanced statistical modeling, and artificial intelligence. These tools expand the capacity for precision and transparency, yet the regulatory environment in Portugal remains insufficient to ensure that appraisals reflect not only market conditions but also the social function of housing. Ultimately, this dissertation argues that appraisal practices are not neutral or purely technical processes but are embedded within broader economic and political dynamics. It concludes by offering recommendations for methodological improvements and regulatory reforms aimed at promoting greater equity, transparency, and sustainability. These include aligning appraisal values more closely with the real use value of properties for residents, reinforcing the role of appraisals in housing policy, and mitigating the risks of speculative pressures on the housing market.	eng
dc.identifier.uri	http://hdl.handle.net/10284/14837
dc.language.iso	por
dc.rights.uri	http://creativecommons.org/licenses/by/4.0/
dc.title	Avaliações imobiliárias e a crise habitacional em Portugal	por
dc.title.alternative	Real estate valuations and the residential crisis in Portugal	eng
dc.type	master thesis
dspace.entity.type	Publication
thesis.degree.name	Mestrado em Engenharia Civil